法官教你如何避免“錢房兩空”

文：中國法院網    來源：中國法院網    時間：2016-12-15 16:03:59    閱覽數：6541

   今天上午，北京市第二中級人民法院舉行新聞通報會，發布一批執行程序中出現買房人異議的典型案件，警示買房者最大限度降低交易風險，避免出現“錢房兩空”的悲劇。

    據了解，2014年至2016年10月底，北京市第二中級人民法院在執行程序中共受理涉財產權利的案外人異議案642件，其中涉買房人異議案588件，占全部案外人異議案件的91.6%。其中2014年73件，2015年上升至199件，今年前10個月已受理316件，足見此類爭議有愈加多發的態勢。

    法官提示，買房人異議案件群體性特征明顯、主體類型相對集中。在這些群體性異議案中，被執行人全部是房地產開發企業，異議申請人全部是向房地產開發企業購買一手房的業主（其中絕大多數是自然人），近五成的債權人（申請執行人）是各大國有銀行。這說明房地產開發企業開發、出售的房屋被查封，是引發此類案件最大、最直接的誘因。

    記者了解到，在司法實踐當中，造成買房人異議被駁回的原因主要有三種：一是買房或交付時房屋已被查封；二是不能證明已支付了購房款；三是由于自身原因未及時辦理過戶登記。除此之外，房屋被出賣人抵押和買房者事先不了解相關法律規定也是造成買房者異議被駁回的原因。

    案例一：未在法院查封前簽訂房屋買賣合同并占有房屋

    A公司與B公司項目轉讓合同糾紛一案，訴訟過程中，法院于2005年4月27日保全查封了B公司名下多套房屋。后法院判決B公司向A公司承擔金錢給付義務。執行過程中，案外人崔某提出異議，稱其購買了其中一套房屋，要求法院解除查封。經查，B公司于法院查封前將涉案房屋出售給李某，后李某又將房屋轉讓給崔某，崔某于查封后與B公司簽訂《商品房買賣合同》，并居住使用。

    法院經審查認為，崔某與B公司簽訂房屋買賣合同的時間晚于查封時間，且無論涉案房屋的原購買人李某還是現購買人崔某，其實際占有使用涉案房屋的時間均在法院查封涉案房屋之后，故根據法律及司法解釋的規定，崔某不享有排除對涉案房屋執行的權利，對崔某要求解除查封的請求應予駁回。

    案例二：無充分證據證明已支付了購房款

    A公司與B公司項目轉讓合同糾紛一案，訴訟過程中，法院于2005年4月27日保全查封了B公司名下多套房屋。后法院判決B公司向A公司承擔金錢給付義務。執行過程中，案外人丁某提出異議，稱其購買了其中一套房屋，要求法院解除查封。

    法院經審查認為，雖然丁某提交的房屋買賣合同上的簽約時間在查封之前，但其僅提交了購房款收據及收條的復印件，用于證明已付清全部購房款項，因這些付款憑證并非正式發票，也并非原件，申請執行人對該證據的真實性又不予認可，在沒有其他證據證明付款事實的情況下，難以認定丁某已經支付了全部購房款，從而未支持丁某的請求。

    案例三：因自身過錯未辦理過戶登記

    劉某出于投資目的向某房地產公司購買房屋，支付了首付，辦理了按揭貸款。房屋具備辦證條件后，劉某為了避免辦證及將來出售房屋產生的稅費等費用，沒有按合同約定委托房地產公司代為辦理房屋產權證，房屋產權一直登記在房地產公司名下。此后，該房地產公司因經濟糾紛被法院執行，法院查封了包括劉某所購買的多套房屋，劉某知道后提出異議，要求法院解除查封。

    法院經審查認為，劉某為了降低投資成本，在無客觀障礙的情況下，沒有主動去辦理產權過戶登記，對此存在主觀過錯，故對其請求不予支持。

    ■法官提醒■

    買房后要及時過戶

    在通報會上，法官對于如何避免房屋被執行風險給出了幾點建議。

    首先，要搞清楚欲購房產的情況。因為房屋開發銷售手續是否齊備、是否設定抵押、是否已被法院查封，對于買房人能否順利完成交易、取得產權有重大影響。

    其次，強烈建議買房者進行預告登記。法官解釋說，我國物權法規定的預告登記制度是保障房屋買受人順利實現物權的一項保全制度。一旦簽訂合同并辦理了預告登記，出賣方就無法再設定抵押并辦理抵押權登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風險。同時，由于預告登記請求權具有排除包括強制執行在內的處分，買受人請求停止處分的，法院理應支持。如果符合物權登記條件，還應當進一步解除查封，停止執行。因此，建議買房人充分利用法律賦予的權利，為自己筑起一道防火墻。

    再者，買房者在交易過程中務必要強化證據意識。要注意收集、保留足以證明房款支付和實際占有的合法有效證據，如發票、轉賬憑證、票據存根、入住通知、交納物業供暖費憑證等，盡量不要采用難以查證的現金方式支付房款。同時，注意可能影響證據效力的細節問題，房款發票或收據上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對發票內容進行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發商員工的個人賬戶等，避免證據瑕疵導致證明力下降，損害自己的實體權利。

    除此之外，法官還建議買房者盡量采取委托第三方金融機構以資金托管的方式進行交易，托管資金凍結在出賣方銀行的賬戶中，或者中介機構在住建委備案的存量房客戶交易結算資金專用托管賬戶中，待買賣雙方辦理完產權交割手續后，再解凍資金，而不要直接將首付款及后續房款直接給付出賣方。最后，千萬要記得：及時過戶是法則！

（編輯：武曉勇）