小區地面車位到底該歸誰

文：     來源：法制日報    時間：2017-04-07 09:43:40    閱覽數：6681

   開發商欲將小區地面沒有產權的車位出租給業主,而小區業委會認為所訴爭車位系全體業主所有,遂引發訴爭車位糾紛。近日,重慶市高級人民法院對該案終審后,認定小區地面沒有產權的停車位屬公共用地使用權的范圍。

    2015年3月27日,因重慶市某房產開發公司擬將部分車位出租,帝景豪苑小區業主委員會則聲明小區地面停車位是利用小區公共用地設立的,屬于小區業主共同所有,開發商和物業公司均無權擅自出租或出售。

    雙方協商未果,房產開發公司遂向重慶市第五中級人民法院提起訴訟,請求依法確認帝景豪苑小區建筑區劃內,規劃用于停放汽車的地上停車位393個的權屬歸其所有。

    庭審中,房產開發公司認可《商品房買賣合同補充協議》第九條第三款應為“如果規劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫務所和服務會所等歸甲方所有,甲方有權通過出售、附贈或者出租等方式進行處理?！睏l文中對小區車位、車庫等配套設施的權利歸屬為不確定表述,即應當理解為雙方僅約定了“只有當車位等配套設施明確歸房產開發公司所有后,房產開發公司才有權通過出售、附贈或者出租方式進行處理”。

    重慶五中院一審認為,本案中,帝景豪苑小區地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施,不能辦理產權登記,其本質屬于土地使用權的范圍,地面停車位屬于業主行使土地使用權的形式之一。有關部門規劃地面停車位的用途,與小區道路、綠化等規劃用途一樣,是確定小區內公共土地的使用方式。但規劃與權屬無關,權屬的確定應當依據物權法的規則來進行。因此,訴爭地面停車位屬于業主共有的土地使用權的范疇,其權益歸屬于全體業主。

    據此,重慶五中院遂判決駁回房產開發公司的全部訴訟請求。房產開發公司不服一審判決,提起上訴。重慶市高級人民法院經審理后,近日作出終審判決,駁回上訴維持原判。

    占用公共土地的車位歸業主共有

    ■以案釋法

    我國物權法第七十四條規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

    《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款規定,建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后,可以向業主出售車位、車庫。即開發商能夠以自己的名義處分停車位,應當以其享有車位所有權為前提。

    據重慶五中院審理該案的審判長胡智勇介紹,小區地面規劃停車位歸屬開發商還是業主,雙方爭議很大。開發商獲得國有土地使用權進行開發,該土地使用權和開發修建房屋的所有權由開發商原始取得,原本歸屬開發商。但隨著商品房的銷售,該國有土地使用權逐步轉移至購房人。最終,包括小區道路、綠化、公共管理用房、健身娛樂設施等在內的小區公共土地使用權全部轉移至全體業主。

    地面停車位非可以辦理產權的建筑物,其本質仍然是土地使用權,該土地使用權最終轉移歸屬全體業主。開發商將房屋銷售完畢后,其對該小區的土地使用權,包括綠化、道路、地面車位的占用土地使用權消滅,其不能再主張任何權利。除非開發商仍自持有未銷售房屋,作為業主之一共同行使權利。

    因此,小區地面停車位的占有、使用、收益等權利歸屬全體業主,物業服務單位接受委托管理地面停車位,可以按照約定收取一定服務費。

（編輯：武曉勇）