宏圣公司員工法律咨詢典型案例解答（201601）

文：    來源：法律事務部    時間：2016-11-08 16:36:25    閱覽數：6934

    一、關于商品房買賣
    問題一：開發商沒有商品房預售許可證，購房者是否可以要求解除購房合同？
    解答：可以。開發商在銷售商品房時應當提供齊全的“五證”（《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)《商品房銷售(預售)許可證》）、“二書”（《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》），沒有《商品房預售許可證》不能對外銷售商品房，購房者可以單方解除購房合同。
 
    問題二：房屋出資人如何用協議的方式限定房屋所有權人的行為？
    解答：出資人可與房屋所有權人簽訂出資協議，明確房屋出資人及所有權人身份，并在協議中限定所有權人應履行的特定義務及其違約責任（如約定所有權人在嚴重違約時須返還出資）。
 
    二、關于債權債務
    問題一：合法的民間借貸的利率范圍如何界定？
    解答：根據最新實施的民間借貸司法解釋，借貸雙方約定的利率未超過年利率24%的，依法受法律保護；超過年利率24%，但未超過36%的，屬于自然債務，已經支付的，不得請求返還，未支付的，不得請求支付；超過年利率36%的，超過的部分無效。
 
    問題二：A借款給B，B將該筆借款轉借給C?，FA向B主張償還到期借款，B以C未歸還借款為由拒絕償還，是否合法？
    解答：不合法。債權具有相對性，B與C之間的債權債務關系不能成為對抗A的理由，B應當按約定償還欠A的債務。
 
    三、關于繼承
    問題一：代書遺囑的有效要件包括哪些？
    解答：需要有兩個以上的現場見證人；由見證人之一代為書寫；遺囑上須標明年、月、日；有代書人、其他見證人和遺囑人簽名。為增強其效力，最好選取跟遺囑內容無利害關系的人作為見證人，并將整個過程錄音或者錄像。
 
    問題二：父親過世后，其留下的房產應當如何繼承？
    解答：父親過世后，屬于夫妻共同財產的房產應當分為兩部分，僅一部分為父親的遺產。根據相關規定，第一順序繼承人包括配偶、父母、子女。除特殊情形外，父親的遺產應當由母親、祖父母及父親的所有子女平均分配。